神巧合！杭州网红盘刚零涨价领证，中央就再提“房住不炒”
“小阳春”后，楼市没有直接入夏，而是凉意袭来。
国家层面上，中共中央政治局会议强调：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
这是时隔近半年后，中央再次明确对于房地产的态度。
杭州的个盘层面，传言要大涨的热门红盘保利融信·和光尘樾，加推一分没涨。
结合前两天杭州权威人士的论调，种种迹象传递出同一个信号：房地产调控目标没有改变！
PART 1
昨天下午，保利融信·和光尘樾，申领出新一期预售证。
从公示的销售方案来看，本次加推的是3、4号楼，共136套房源，精装均价25933.23元/㎡（含3300元/㎡装标）。
去年10月，这个位于良渚的红盘首期开盘，精装均价24453元/㎡（含3300元/㎡装标）。表面看，这次加推，价格上调了1480元/㎡。
但是，需要注意的是：和光尘樾首期开的是两幢高层，这次加推的3、4号楼是11层洋房。
两者之间，原本就存在1:1.2左右的价格差。这样算下来，相当于价格持平。
不光价格没涨，甚至比同板块的梦栖祥云（28000元/㎡）、颐和江南（27700元/㎡），还要便宜近2000元/㎡。
粉丝小吴听到这个消息时，高兴坏了。去年和光尘樾首开，152套房源，4174户登记，中签率低至3.64%。小吴的中签号码在1000+，连替补的资格都没。
虽然没中，但和光尘樾一直在小吴购房名单中。
开年一回来，市场上就传下期开洋房，价格会上调，均价要卖两万八九，甚至更高。
越传越逼真，就连不少业内私下也在说，全杭州价格体系都在变，下期开的又是洋房，价格自然不会便宜。
小吴瞬间就焦虑起来。另一方面，身边蠢蠢欲动的楼盘越来越多，加上土拍市场持续升温，一时间，一二级市场联动效应明显，杭州楼市的确越来越“暖”。
昨天的这纸预售证，终于让小吴悬着的心，放了下来。接下去要担心的，就是能不能摇中。
PART 2
的确，在和光尘樾之前，“限价红盘”西湖国际城和华夏四季春节后加推，相比上一次也没有涨。
但这是两个低价地项目，开发商利润很足，不给放松限价也很正常。
但和光尘樾就不一样了，它是标准的“高价地”项目，楼面价就要16005元/㎡，而且还有一幢集中式商业，占比还不小，有20-25%。折算下来，实际地价更惊人。
如此高的土地成本，使得它在原有限价下，始终徘徊于“保本”与“微利”之间。许多人猜测，这次加推会不会给松一松呢？
结果却是：无论洋房还是高层，完全遵循此前的定价逻辑，一点不给涨。
结合近期的舆论环境，和光尘樾的零涨价加推，应不会是个别现象。接下来，杭州调控在总体宗旨不变的情况，会向类似因盘施策，这样更精细的方向发展。
春节后这一段时间的杭州楼市，真是让人一言难尽。
3月初召开的十三届全国人大二次会议上，《政府工作报告》中，并没有新的严厉措辞提及房地产。
与此同时，一季度央行M2猛增，房企融资宽松，全国各大城市纷纷放宽落户条件“抢人”，土地市场也骤热，被一些人解读为“房价还要大涨”的信号。
在《层楼》的后台，经常有粉丝来怼：你不是说2019年杭州房价没有大涨的基础吗？
但昨天的中共中央政治局会议，将民间猜测予以了官方否定，再次重申房子是用来住的，不是用来炒的定位。
其实，不仅和光尘樾，同在昨天申领预售证的阳光城未来悦二期，精装均价31000元/㎡（含3500元/㎡装标）。和去年售罄的一期地块也相差不大。
包括钱塘新区的未来海岸、临平山北的山语四季和良渚的万科大溪谷，近期加推价格也都持平。
PART 3
两年事联系起来后，对许多开发商接下来的开盘策略，或构成重大影响。
此前，我遇到的大多数高价地项目，开发商都有一种搏限价调整的心态，希望就此达成项目“不亏”，甚至因此将开盘节点一再推迟。
比如主城区一楼盘，去年底政府给的价格是4万5，含4500元/㎡装标。若开发商认可，就能领证开盘。
但因为拿地价较高，总部要求有利润，迟迟未开。
另一个楼盘也是类似情况。拿地价就接近区域地王，设计、规划先后改了好几轮了。但看起来，限价仍然会低于他们的预期。
这个时候，就看房企对“资金回笼”的需求迫切与否。
心情迫切的，咬咬牙也就开了。毕竟做生意，眼光要放长远。某个盘不怎么赚钱，可以通过其他盘弥补。
资金实力雄厚的，不急于一时的，或许还会等一等。
当然，越等下去，危险就越累积。不单是政策风向难于把握，后面的市场也未必那么友好。
毕竟杭州的潜在供应量非常大。2017年，杭州土地出让金首次超过2000亿；去年再创新高，达到了2501亿。按通常节奏，去年年中以前拿的地，今年相继会入市。
再说了，2016年拿地的项目，不少还没售罄呢。2017年，杭州又出了30宗现房销售地块，到现在也一宗没开盘。
天平的另一端，过去3年，杭州消耗了太多购买力。
透明售房网数据显示，2016-2018年期间，杭州先后卖掉54万套新房、30.6万套二手房。
在房子上投入资金过多，导致去年杭州居民杠杆率127%，全国排名第四。2017年，这一数值只有102%。杭州居民贷款余额，从不到9000亿，飙升至1.29万亿。
PART 4
就在昨天中央政治局重申对于房地产的论调后，住建部也在第一时间进行了表态。
表态的主要内容包括：
最近部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。
对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市，进行了预警提示。
无独有偶，前两天，国家统计局发布3月70个大中城市房价数据。和去年同期相比，超7成的城市房价同比涨幅有所扩大。
央视报道更直接点名了涨幅超过20%的三个城市：呼和浩特、贵阳、丹东。
在这份名单中，杭州无论是环比、还是同比上涨幅度，都处于一个比较低的水平。
据业内人士透露，房价年度涨幅超过10%就是触碰调控红线。
其实，虽然民间有各种各样的解读，但国家层面贯彻房住不炒的精神一直没有变过。
去年7月31日，中央政治局会议提出：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
措辞十分严厉，从“坚决遏制房价过快上涨”，直接变为“坚决遏制房价上涨”。
同年10月底的中央政治局会议，跟今年3月5日第十三届全国人大二次会议的《政府工作报告》，虽未再次重申严厉调控房地产，但不代表默许。
这不，昨天中共中央政治局会议里，又再度重申。《经济日报》也发文，《楼市调控成功仍待巩固》。
气温骤变，会影响下周五（4月26日）杭州土地出让的激烈程度吗？
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文∣江公子
编辑∣二叔
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